România numără peste 18.000 de asociații de proprietari înregistrate, conform datelor centralizate de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației. Marea majoritate administrează blocuri construite între 1960 și 1990, în care locuiesc milioane de familii. Cadrul legal care reglementează funcționarea acestor structuri este Legea nr. 196/2018, publicată în Monitorul Oficial din 20 iulie 2018.
Temeiul legal și înregistrarea
Asociația de proprietari este o formă de organizare fără personalitate juridică proprie, constituită în temeiul Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Înregistrarea se face la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul, pe baza unui dosar care include statutul, acordul de asociere semnat de minimum jumătate plus unu din proprietarii din condominiu și procesul-verbal al adunării de constituire.
Odată înregistrată, asociația dobândește un cont bancar propriu și un cod fiscal, emis de administrația financiară locală. Contul bancar este obligatoriu pentru toate încasările și plățile care depășesc pragul stabilit de lege.
Organele de conducere
Legea 196/2018 prevede trei organe distincte:
Adunarea generală
Forul suprem al asociației, format din toți proprietarii din condominiu. Adunarea generală se convoacă cel puțin o dată pe an (adunarea ordinară) și ori de câte ori este nevoie (adunare extraordinară). Convocarea se face în scris, cu minimum 10 zile înainte de data stabilită, prin afișare la avizier și notificare individuală. La prima convocare, sunt necesare cel puțin jumătate plus unu din totalul voturilor, calculat pe baza cotelor-părți din proprietatea comună. La a doua convocare, cvorumul scade la o treime.
Comitetul executiv
Organul de conducere curentă, ales de adunarea generală pe o perioadă de maximum 4 ani. Comitetul executiv cuprinde un număr impar de membri (3, 5 sau 7), inclusiv președintele. Atribuțiile includ: supravegherea administrării imobilului, aprobarea cheltuielilor curente, negocierea contractelor cu furnizorii de servicii și rezolvarea sesizărilor proprietarilor. Deciziile se iau cu votul majorității membrilor prezenți.
Cenzorul sau comisia de cenzori
Asigură controlul financiar-contabil al asociației. Este ales de adunarea generală și trebuie să aibă pregătire economică sau juridică. Verifică trimestrial registrele contabile, chitanțierele și extrasele de cont, întocmind rapoarte prezentate adunării generale anuale.
Lista de întreținere și fondurile obligatorii
Fiecare asociație de proprietari este obligată să mențină două fonduri distincte:
- Fondul de rulment – destinat acoperirii cheltuielilor curente (utilități, salarii administrator, curățenie). Se calculează pe baza cotelor-indivize ale fiecărui proprietar.
- Fondul de reparații – constituit prin contribuții lunare ale proprietarilor, destinat lucrărilor planificate de întreținere și reparații ale elementelor comune ale imobilului. Cuantumul este stabilit anual de adunarea generală.
Drepturi și obligații ale proprietarilor
Fiecare proprietar are dreptul de a participa la adunările generale, de a vota, de a consulta documentele financiare ale asociației și de a contesta hotărârile adunării generale în termen de 45 de zile de la adoptare, la judecătorie.
Obligațiile principale includ: plata la termen a cotelor de întreținere, respectarea regulamentului condominiului, efectuarea lucrărilor de întreținere la apartamentul propriu astfel încât să nu afecteze proprietatea comună sau apartamentele vecine și notificarea asociației în cazul unor avarii produse în interior.
Procedura de excludere din asociație
Legea 196/2018 nu prevede excluderea unui proprietar din asociație – apartenența la asociație este automată și obligatorie pentru toți proprietarii dintr-un condominiu. În schimb, în cazul neplății restanțelor de întreținere timp de mai mult de 3 luni calendaristice, asociația poate iniția procedura de executare silită prin intermediul unui executor judecătoresc, fără intervenția instanței.